De afgelopen jaren is de huizenmarkt een gekkenhuis. De meeste huiseigenaren hebben een gigantisch overwaarde op hun huis. Hartstikke fijn natuurlijk, want voor deze overwaarde heb je eigenlijk niets hoeven doen.
Heel veel mensen worden een beetje zenuwachtig als zij hun huis verkopen en weten wat zij aan overwaarde hebben. Wat moeten ze ermee doen en moeten ze nu bijvoorbeeld heel veel belasting betalen? Allemaal logische vragen, want hoevaak komt het voor dat je een huis verkoopt en een flinke overwaarde hebt?
In deze blogpost ga ik in op verschillende vragen over de overwaarde van je huis. Dit is om een beeld te krijgen wat je allemaal kan doen met de overwaarde van je huis, maar wil je voor jou specifieke geval weten wat wat je moet doen met je overwaarde van je huis dan kan je het beste afspreken met een financieel adviseur.
Wat is overwaarde huis?
Ten onrechte denken veel mensen dat de overwaarde van hun huis het bedrag is wat het nu waard is minus het bedrag wat zij er ooit voor hebben betaald. Dit kan je beter zien als de winst op je huis.
De overwaarde van je huis is je huidige hypotheek minus de verkoopwaarde van je huis. Dit resterende bedrag noem je ook wel de overwaarde van je huis
Stel je hebt nog een hypotheek van €150.000 en je huis hebt een verkoopwaarde van €225.000. De overwaarde op de woning is dan €75.000.
Advies over overwaarde en hypotheken
In dit artikel kan je natuurlijk alles lezen over de overwaarde van je huis. Maar wil je hier nou echt alles van weten en wat je in jouw situatie het beste kan doen dan is een financieel adviseur de beste keuze.
Bij heel veel kan je gewoon een vrijblijvend gesprek aanvragen. Hieronder een lijstje met bekende partijen.
[toplist id=”4″]Let op de bijleenregeling
Nu je weet wat de overwaarde huis precies is, is het ook belangrijk om te weten over de bijleenregeling. Dit is eigenlijk niet anders als het maximale bedrag waar jij hypotheekrente mag aftrekken.
Dit is zo belangrijk om te weten, omdat als jij je overwaarde elders aan spendeert dan je nieuwe koopwoning je dus niet over je hele hypotheek hypotheekrente mag aftrekken.
Om precies te zijn heb je drie jaar de tijd om je overwaarde opnieuw in een woning te investeren om dit voordeel te behouden.
Om duidelijk te maken wat ik precies bedoel met de voordelen van de bijleenregeling heb ik hieronder 3 verschillende situaties.
| Nieuwe woning | Nieuwe woning + verbouwkosten | Overwaarde niet gebruiken | |
|---|---|---|---|
| Aankoop nieuwe wonig | € 250.000 | € 200.000 | € 250.000 |
| Overwaarde woning | € 75.000 | € 75.000 | € 75.000 |
| Verbouwkosten | € 0 | € 50.000 | € 175.000 |
| Hypotheek met renteaftrek | € 175.000 | € 175.000 | € 175.000 |
| Hypotheek zonder renteaftrek | € 0 | € 0 | € 75.000 |
Zolang jij binnen drie jaar je overwaarde gebruikt voor de aankoop- of een verbouwing van je nieuwe huis dan is er niets aan de hand. Maar gebruik je het bijvoorbeeld om een nieuwe auto te kopen dan zal dit invloed hebben over hoeveel hypotheek rente je mag aftrekken.
Overwaarde huis gebruiken voor nieuwe woning
De meeste mensen zullen hun overwaarde gebruiken voor een nieuwe woning. Dit kan gebruikt worden zowel de betaling van de nieuwe, maar ook voor het verbouwen van de nieuwe woning.
Dit stimuleert de overheid ook door je drie jaar de tijd te geven om je overwaarde te investeren in een nieuwe woning.
Vaak zul je zien dat de overheid en bank het hier heeft over een eigenwoningreserve. Dit is dus eigenlijk de overwaarde van de woning, maar dan mag je hier bijvoorbeeld ook de makelaarskoten voor de verkoop van je woning vanaf halen.
Je wordt geacht om deze eigenwoningreserve binnen 3 jaar opnieuw te investeren in een woning. Doe je dat dan heb je over je de hele nieuwe hypotheek recht op renteaftrek. Investeer je dit eigenwoningreserve niet in je nieuwe woning dan zal de maximale renteaftrek gelden over de aankoopsom van de nieuwe woning minus de eigenwoningreserve.
Voordelen overwaarde gebruiken voor je nieuwe woning zijn
- Investeer je jouw volledige overwaarden dan hou je recht op volledige hypotheekrente aftrek.
- De hypotheek van je nieuwe woning ligt lager dan de daadwerkelijk huiswaarde (WOZ)
- Verlaag je Renteopslag waardoor je minder rente betaald
Overwaarde gebruiken om te verbouwen
Een andere optie is om in je woning te blijven wonen en je huis te verbouwen. Heb je een overwaarde dan kan je deze overwaarde gebruiken om te verbouwen. Belangrijk is dat er hier dan wel een overwaarde moet zijn! De huiswaarde moet dus meer waard zijn als de opstaande hypotheek van het huis.
Natuurlijk zal je dan wel je hypotheek moeten verhogen of een nieuwe hypotheek afsluiten. Beide gevallen kent zo zijn voordelen.
- Hypotheek verhogen: Dit is alleen mogelijk als huidige hypotheeksom lager is dan de hypothecaire inschrijving bij het Kadaster. Kortom zit er voldoende ruimte tussen je huidige hypotheek met verbouwkosten ten opzichten tot het bedrag wat ingeschreven staat bij het Kadaster. Het voordeel is dat je dan alles met de bank kan regelen en niet naar de notaris hoeft.
- Nieuwe hypotheek: Als je geen hypotheek verhoging kan doen dan moet je een nieuwe hypotheek afsluiten. Hiervoor moet je altijd bij de bank en notaris zijn en kost dit extra. Is de rente veel lager als jouw huidige hypotheek dan kan het ook verstandig zijn om een nieuwe hypotheek af te sluiten met een veel lagere rente voor de verbouwkosten.
Wanneer je verbouwkosten wilt financieren met een hypotheek dan wilt de bank natuurlijk een aantal dingen ontvangen. Natuurlijk willen ze zeker weten dat je huis ook zoveel waard is. Daarom zal je een taxatie van je woning moeten aanleveren. Ook willen ze zeker weten dat je de nieuwe hypotheek kan betalen en daarom zal je ook opnieuw je inkomen moeten aantonen. Als laatste zal de bank zeker willen weten dat het ook daadwerkelijk besteed wordt aan de verbouwing. Je zal dus offertes van de verbouwing moeten aanleveren om zo de kosten inzichtelijk te maken.
Voordelen om je overwaarde te gebruiken om te verbouwen
- Je verhoogd je hypotheek waardoor je spaargeld overhoudt voor andere dingen
- Je behoudt het recht op volledige hypotheekrente aftrek
- Je kan meer woongemak creëren zonder direct gigantische uitgaven te hoeven doen.
Overwaarde woning gebruiken om te huren
Wil je niet meer kopen, maar gaan huren dan kan je een hoop leuke dingen doen met de overwaarde van je woning. Wel is het belangrijk om je te realiseren dat je de eerste drie jaar nog te maken hebt met de bijleenregeling. Dit betekent dat als je binnen drie jaar een nieuwe huis koopt en je je overwaarde elders aan hebt besteed je over dat bedrag geen hypotheekrente aftrek mag doen.
Over de overwaarde van je woning zal nu in box 3 belanden wat betekent dat je vermogensbelasting gaat betalen. In 2021 betekent dit dat je tot een bedrag van €50.000 en fiscale partners tot een bedrag van €100.000 geen belasting betaald. Hierboven zal je aan de hand van drie verschillende schijven belasting betalen.
Handig kan zijn om je overwaarde de eerste drie jaar niet te gebruiken. Wil je dan toch nog een huis kopen dan kan je dit geld nog gebruiken.
Overwaarde gebruiken voor schulden
Sommige mensen hebben naast hun hypotheek nog een andere lening. Vaak zitten op deze lening een hoge rente waardoor het maar moeilijk is om maandelijks rond te komen.
Het is mogelijk om je overwaarde te gebruiken om deze lening af te betalen. Je verhoogd daarmee je hypotheek waardoor je totale schuld niet afneemt, maar wel de rente over de schuld.
Ligt de schuld bij je hypotheek dus lager dan de schuld bij bijvoorbeeld je persoonlijke lening of doorlopend krediet? Dan is het overwegen waard om de lening over te sluiten.
Hier geld ook dat over dit deel van de lening geel renteaftrek gedaan kan worden. Je besteedt het geld tenslotte niet aan je woning.
Overwaarde huis gebruiken voor andere dingen
Het kan natuurlijk dat je de overwaarde van je huis helemaal niet wilt gebruiken voor een nieuwe woning in de toekomst. Dat is helemaal prima, want het is tenslotte jouw geld.
Je kan dit geld sparen, beleggen of gewoon wat leuks mee doen of kopen. Je bent volledig vrij om het geld te besteden zoals jijzelf wilt alleen moet je rekening houden met de bijleenregeling.
Hier geldt net zoals eerder vermeld dat je overwaarde in box 3 zal belanden en je wellicht vermogensbelasting moet gaan betalen.
Van je overwaarde genieten zonder je huis verkopen
Heel veel mensen weten niet dat zij zelfs hun overwaarde kunnen gebruiken zonder hun huis te verkopen. Doordat je een huis hebt met een flinke overwaarde heeft de bank een bepaalde garantie. Als dit een lening is die niets met je huis te maken heeft dan gaat het om een consumptieve lening. Vaak is de looptijd hier korter van en betaal je een hogere rente als bij je hypotheek. Ook valt deze lening onder box 3 waardoor je geen belastingaftrek hierover mag doen.
Overwaarde huis verzilveren
Je Overwaarde huis verzilveren kan je dan wanneer je (bijna) de AOW leeftijd behaald. In de meeste gevallen is dit vanaf 55 jaar. Deze regeling is in het leven gebracht om mensen te laten genieten van het geld wat zij in hun stenen hebben zitten.
Het grote voordeel hiervan is dat oudere mensen dus extra kunnen genieten van het vermogen dat zij in principe hebben, maar niet hun huis uit hoeven. Je verhoogd op deze manier je hypotheek, maar uw maandlasten zulle niet omhoog gaan. De lening wordt pas afgelost op het moment dat jij de woning verkoopt of overlijdt. Dit noemen ze ook wel de verzilverhypotheek
Belangrijk om hierbij te vermelden is dat je wel rente betaald, maar dat dit bij je hypotheek komt. Ook als dus niet extra verzilverd zal je schuld wel oplopen doordat je steeds rente betaald over deze schuld.
Het verzilveren van de overwaarde van de woning wordt dan ook vooral gebruik het het leven op de oude dag leuker en beter te krijgen. Denk hierbij aan de volgende punten.
- Huis geschikt maken: Als je ouder wordt dan zal je misschien wat aanpassingen aan het huis willen doen om er te kunnen blijven wonen.
- Aanvullen pensioen: Heb je niet voldoende en wil je wat extra pensioen dan is dit een prima manier. Je kan aangeven hoeveel je per maand extra zal willen ontvangen
