Een huis kopen zonder eigen geld is tegenwoordig steeds lastiger. Het aanbod van huizen is gering, hypotheken zijn lastig te krijgen en investeerders kopen veel vastgoed op. Kortom, je moet ongelofelijk creatief zijn om een huis te kopen zonder eigen geld.
Het is natuurlijk ook wel zekerheid, want het scheelt veel: je hoeft nooit meer je geld ‘weg te gooien’ aan een verhuurder of een huisbaas en met een beetje geluk kun je na een aantal jaren heel fijn in je eigen huis te hebben gewoond dit huis weer verkopen met overwaarde. Maar wat moet je doen als je geen vast contract hebt bijvoorbeeld of weinig eigen geld, waardoor je in dit eerste geval geen hypotheek krijgt?
Kun je een huis kopen zonder eigen geld?
Er heerst een misverstand dat een huis kopen zonder eigen geld helemaal niet mogelijk is. Uiteraard is het gemakkelijker als je wel eigen geld hebt, maar onmogelijk is het zeker niet! Er zijn wel een aantal dingen die je moet weten als je een huis gaat kopen.
- 100% van de huiswaarde lenen: Je mag als koper slechts 100% van de taxatiewaarde van de woning als hypotheek nemen. Als je dus geen eigen geld hebt dan is het belangrijk om hier dus niet boven te bieden. Heb je wel eigen vermogen dan kan je boven de taxatiewaarde bieden, omdat je uiteindelijk het verschil zelf kan bijleggen.
- Kosten koper: Bij een bestaande woning betaal je als koper kosten koper. Dit zijn verschillende kosten die je als koper moet betalen en staat gelijk aan ongeveer 6% van de woningwaarde. Deze kan je niet meefinancieren in je hypotheek, maar dit zou je wel op een andere manier kunnen financieren. Later meer….
- Bieden onder voorbehoud van financiering: Heb je geen eigen geld dan is het verstandig om altijd een bod uit te brengen onder voorbehoud van financiering. Dit betekent dat je nog onder de koop uit kunt komen als je de financiën niet rond krijgt. Anders zit je als koper aan een boete van 10% van de koopwaarde vast.
Belastingvrij schenken vanuit je ouders
Wist je dat er in Nederland zoiets bestaat als schenkbelasting? Dit is de belasting die je moet betalen over een bepaalt bedrag dat jou is geschonken. Zomaar vijftigduizend euro naar iemand overmaken bij wijze van schenking mag dus niet. Nou, het mag wel, maar dan moet je dit aan het eind van het jaar in je belastingaangifte opgeven en zo moet je er dan ook belasting over gaan betalen.
In Nederland mag je als (overgroot)ouder maximaal €6.604 per jaar onbelast schenken. Ook mogen zij eenmalig een schenking doen van maximaal €26.881. Aan dit geld zitten geen voorwaarde en mag je uitgeven zoals jijzelf wilt.
Daarnaast kan je ook een zogenoemde jubelton schenking krijgen. Dit is een speciale schenking die eenmalig mag worden gedaan voor de woning. Zo mag je een bedrag van €105.302 ontvangen zonder dat je hier schenkbelasting over hoeft te betalen.
Natuurlijk zitten hier wel een aantal regels aan vast:
- Degene die de schenking ontvangt moet tussen de 18 en 40 jaar oud zijn.
- Je mag slechts één keer een belastingvrije schenking ontvangen. Hier zitten nog wel wat regels aanvast en deze kan je hier lezen.
- Je mag een schenking uitsmeren over 3 jaar. Let wel op dat je alle drie deze jaren voldoet aan de leeftijd criteria en dat je de schenking binnen deze 3 jaar volledig besteed aan de woning.
- Schenking moet besteed worden aan huis, aflossing van schuld of voor studie
- Mag niet worden gebruikt voor een tweede woning.
Wat veel mensen niet weten is dat je de jubelton schenking ook mag gebruiken om extra af te lossen op je hypotheek. Het grote voordeel hiervan is dat je direct minder gaat betalen en dus rendement oplevert. Let wel op dat je waarschijnlijk slechts 10% van je hypotheek extra mag aflossen. Maar je mag de schenking verdelen over drie jaar dus maak daar optimaal gebruik van.
Er zijn tevens plannen om de jubelton op de schop te doen. Wil je hier gebruik van maken, zorg dat je dit dus op tijd doet.
Hogere taxatiewaarde
In Nederland is er een maximale hypotheekregel. Deze regel houdt eigenlijk in dat er een maximum zit aan de hoogte van het bedrag van de hypotheek die je afsluit. Als je niet genoeg spaargeld hebt, is het lastiger om een huis te kunnen kopen, omdat je vanwege deze maximale hypotheekregel ook eigen geld in moet brengen. Maar gelukkig zijn er mogelijkheden.
Stel je voor dat de woning die je wilt gaan kopen meer waard is dan wat jij gaat betalen, dat de taxatiewaarde hoger is dan het bedrag dat jij ervoor gaat neerleggen, dan ontstaat er ruimte voor jou om financieel wat te doen
Als jij een huis gaat kopen dan moet je altijd een taxatie laten doen van de woning. Deze taxatie staat los van het bedrag wat jij ervoor betaalt. Hiervoor dien je een taxateur te laten komen, die vervolgens de woning inspecteert en vervolgens een rapport opstelt waar een waarde van de woning instaat.
Deze waarde is voor de bank doorslaggevend, hoeveel zij jou precies mogen lenen. Stel jij biedt €300.000 voor een woning en uit de taxatie blijkt dat het huis €320.000 waard is dan heb je nog een ruimte van €20.000. Deze kan je dan gebruiken voor bijvoorbeeld de verbouwing van je woning of de kosten koper.
Starterslening
De starterslening is speciaal in het leven geroepen voor mensen die voor het eerst een hypotheek afsluiten en op deze manier extra geld kunnen krijgen, zodat het voor hen wel mogelijk is om hun eerste huis te kopen. Vaak hebben starters te maken met een minimaal salaris waardoor zij vaak te weinig verdienen om de gehele woning te financieren. De starterslening zorgt ervoor dat een starter toch een huis kan kopen doordat dit deel van de lening pas later betaalt hoeft te worden.
Natuurlijk zitten hier ook weer een aantal regels aan vast, want niet iedereen kom in aanmerking voor een starterslening.
Zo moet je voor het eerst een huis gaan kopen, alleen dan heb je recht op een starterslening, verder moet je er alleen of samen met je partner en de hypotheek die je gaat afsluiten, moet je afsluiten met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Daarnaast is de rentevaste periode van de lening die je afsluit minimaal 10 jaar. Als je rekening houdt met deze basisvoorwaarden, dan kun je in aanmerking komen voor een starterslening en zo extra geld krijgen bij het kopen van een huis.
Maar wat is eigenlijk het maximale bedrag dat je extra kunt ontvangen als starterslening? In Nederland verschilt dit een beetje per regio, maar je kan uitgaan van een bedrag van maximaal €30.000. Afhankelijk van je inkomen en de waarde van de woning zal er gekeken worden hoe hoog dit bedrag is.
Je kunt altijd contact opnemen met de gemeente waar je woont om uit te zoeken wat het maximale bedrag van je starterslening is dat je kunt ontvangen. Zo weet je zeker wat voor jou de mogelijkheden zijn. Maar een starterslening ontvangen bij het afsluiten van de hypotheek van je eerste huis is dus mogelijk.
Kijk voor nieuwbouw
Als je een huis wilt gaan kopen en je geen of amper eigen geld hebt om in te leggen, dan is het zeker voor te stellen dat de moed je in de schoenen zakt. Vaak is de kosten koper een groot probleem, dit zijn de kosten die gemaakt moeten worden om eigenaar van een woning te worden. Kortom de notariskosten en overdrachtsbelasting.
Maar wist je dat je deze kosten niet betaald als je een nieuwbouwwoning koopt? Natuurlijk betaal je wel wat notariskosten, maar nieuwbouwwoningen zijn vrij op naam waardoor je geen overdrachtskosten hebt.
Doordat de kosten koper van een nieuwbouwhuis veel lager liggen, heb je dus ook minder eigen vermogen nodig. Daarom is de kans groot dat het je wel lukt als je gaat kijken voor een nieuwbouwhuis.
Let wel op dat bij een nieuwbouwhuis vaak andere kosten verbonden zitten. Denk hierbij aan het aanleggen van je tuin en wellicht wat aanpassingen aan de woning. Ook hoeft dit geen probleem te zijn! De woning moet namelijk nog gebouwd worden waardoor je nog extra tijd hebt om te sparen of je kan dit later doen.
Familiehypotheek
Nog een optie voor het kopen van een huis kopen zonder geld is het familiehypotheek
Een familiehypotheek wordt ook wel een familieconstructie genoemd en komt het meeste in de buurt van dat je ouders belastingvrij kunnen schenken, maar dan in een constructie van een hypotheek. Bij een familiehypotheek kan een familielid, dit kan dus ook om een neef of nicht gaan, niet alleen maar je ouders, je bijstaan bij het afsluiten van deze familiehypotheek. Maar hoe zit dat nu eigenlijk precies?
Een familielid kan dan geld inleggen of garant staan in en binnen de hypotheek, waardoor er niet alleen maar geld wordt voorgeschoten, maar waardoor je ook daadwerkelijk de hypotheek kunt gaan afsluiten. Een familiehypotheek kan dus heel prettig zijn als optie om een huis te kunnen kopen zonder eigen geld. Maar dan moet je uiteraard wel een familielid hebben die dit graag wil doen, met wie je relatie dusdanig goed is, en die geld kan inleggen en/of dit geld ook daadwerkelijk kan missen.
Belangrijk is om hier dus goede afspraken over te maken en deze desnoods vast te laten leggen. Dit zal absoluut problemen voorkomen in de toekomst, want geld is één van de grootste redenen tot familieruzie’s.
