Een huis kopen en verhuren is voor steeds meer mensen een aantrekkelijke manier om hun spaargeld te investeren. Aangezien er ontzettend veel mensen opzoek zijn naar een woning, lijkt dit voor de aankomende jaren een prima investeren. Maar is een huis kopen en verhuren echt zo makkelijk?
Vastgoed is al jaren ontzettend aantrekkelijk voor beleggers, maar pas kortere tijd zijn er ook veel particulieren op deze markt actief. Voorheen zag je vooral veel vermogende mensen vaak een huis kopen voor verhuur, maar steeds vaker hebben mensen de ruimte om te investeren. Vastgoed is daarbij erg aantrekkelijk.
In dit artikel lees je alles over een huis kopen en verhuren. Hoe kan je bijvoorbeeld een hypotheek krijgen voor een woning om te verhuren en waar moet je allemaal rekening mee houden?
Waarom huis kopen en verhuren?
Tegenwoordig hebben steeds meer mensen een vermogen waar ze geen rendement op maken. Banken betalen nauwelijks rente over spaargeld en daarom kan het interessant zijn om een tweede huis met (een deel) van dit geld te kopen. De verhuurinkomsten minus alle kosten zorgen uiteindelijk voor het rendement.
Daarbij zijn er ongelofelijk veel huiseigenaren die een flinke overwaarde op hun huis hebben. De overwaarde op je huis kan je gebruiken door bijvoorbeeld een twee huis te kopen voor verhuur. Je verhoogt hierbij je huidige hypotheek om een extra woning aan te kopen om te verhuren. Het voordeel hiervan is dat de verhuurinkomsten vaak veel hoger liggen als de kosten waardoor je (een deel) van je huidige hypotheek hiermee kan bekostigen.
Natuurlijk is het niet enkel voordelen, want er kunnen ook risico’s vastzitten aan het kopen en verhuren van een woning. Op dit moment is de huizenmarkt overhit en kan je vrij makkelijk een huis verhuren, maar wellicht krijg je te maken met een tegenvaller waardoor je het huis niet kan verhuren. Hierdoor blijf je wel zitten met hoge hypotheekkosten.
Financiëren huis kopen om te verhuren
Waarschijnlijk heb je niet zoveel spaargeld dat je het hele huis uit eigen zak kan betalen. In tegenstelling tot je eigen woning kan je hier niet een aparte particuliere hypotheek voor afsluiten. Wil jij een huis kopen om te verhuren dan heb je hier een speciale hypotheek voor nodig.
Een verhuurhypotheek (of ook wel eens investeringshypotheek genoemd) is een speciale hypotheekvorm waardoor jij als particulier een huis kan aankopen die bestemd is voor de verhuur. Ben een reguliere hypotheekvorm is dit vaak niet toegestaan, daarnaast kan je vaak een veel minder hoog percentage van de koopsom financieren met de verhuurhypotheek. Vaak ligt dit percentage tussen de 70 en 90% van de maximale waarde van de woning. Je moet een flinke som geld zelf meebrengen om te kunnen investeren. Daarnaast liggen de rentes bij een verhuurhypotheek vaak hoger als van particuliere hypotheken.
Een andere manier is om de overwaarde van je huidige woning te gebruiken. De kans is vrij groot dat je huiswaarde flink is toegenomen waardoor je jouw huidige hypotheek kan verhogen om een tweede woning te financieren. Natuurlijk kan dit nooit meer dan 100% van de woningwaarde zijn en moet je de lasten hiervan kunnen dragen.
Hoe mag je jouw vastgoed verhuren?
Belangrijk is dat er aan hypotheekvormen verschillende regels vastzitten. Je mag dus niet zomaar een huis kopen en verhuren. In je hypotheekakte staat precies vermeld wat je met je aangekochte vastgoed mag doen en niet, maar over het algemeen gelden de volgende regels.
Financier je jouw vastgoed met een verhuurhypotheek dan mag je deze enkel verhuren als woonhuis. Het gaat hierbij dus om een verhuur voor langere periode voor permanente bewoning. Ook is vaak het verhuur van kamers, waarbij verschillende bewoners wonen vaak verboden.
Ga je financieren vanuit de overwaarde van je huidige woning dan gelden er vaak andere regels.
Tellen verhuurinkomsten mee bij het berekenen van de maximale hypotheek?
Bij een normale hypotheek kijken de banken naar de inkomsten en op basis daarvan kan je een hypotheek krijgen. Maar hoe zit dit nou bij het aankopen van een woning die je gaat verhuren. Uiteindelijk weet je dat je inkomsten genereert met deze woning en tellen deze mee?
Hier geldt ook dat de basis van je hypotheek het inkomen is, dus een inkomen uit dienstverband of een onderneming. Maar de inkomsten uit je verhuur mag ook meegenomen worden. Deze inkomen tellen nooit zoveel mee als het reguliere inkomen, maar kunnen maximaal 80% en minimaal 40% worden meegenomen. Dit ligt onder meer aan hoelang er al huurinkomsten zijn.
Er zijn zelfs hypotheekverstrekkers die de toekomstige huurinkomsten meerekenen. Koop je dus een eerste huis om te verhuren dan kan je bij sommige hypotheekverstrekkers deze inkomsten voor een klein deel mee laten nemen.
Let wel op als je een woning koop en verhuurt aan familie dat deze inkomsten vaak niet meegenomen mogen worden.
Belasting op huis kopen en verhuren
Een tweede huis kopen, is iets heel anders als je eerste huis kopen. De basis is hetzelfde, maar er gelden totaal andere belastingregels.. Goed nieuws je hoeft geen inkomstenbelasting te betalen over het verhuren van een woning!
Een tweede huis kopen valt bij de belasting onder vermogen of beleggen en valt dus onder box 3. Dit betekent dat je vermogensbelasting over dit geld moet betalen. Het voordeel is dat je de kosten van je lening mag aftrekken van het belastbaar vermogen waardoor je minder vermogensbelasting gaat betalen.
Ook heb je bij een tweede woning geen recht op hypotheekrenteaftrek. Bij je eerste woning kan je de je betaalde rente over je belastbaar inkomen aftrekken. Hierdoor gaat uiteindelijk je totale inkomen naar beneden waardoor je minder inkomstenbelasting hoeft te betalen. Voor een tweede huis geldt deze regeling dus NIET!
Ook is in 2021 de overdrachtbelasting voor beleggers in vastgoed verhoogt van 2% naar 8%. Dit geld voor het verhuren van een woning, vakantiewoningen en voor de woningen die gekocht worden voor het kind.
Huis kopen en verhuren rendabel?
Als je alles goed doet dan is het natuurlijk rendabel om een woning te kopen om te verhuren. Niet voor niets zijn er zoveel mensen die dit doen! Hoeveel dit rendement is, ligt natuurlijk aan een aantal factoren, maar over het algemeen kan je 7 tot 10 procent rendement aanhouden.
Belangrijk hierbij te vermelden is dat dit wel van een aantal factoren afhankelijk is.
- Aankoopprijs woning: Hoe meer je betaalt voor een woning, des de hoger de maandelijkse kosten voor de hypotheek.
- Gemiddelde inkomsten: Je verhuurinkomsten dienen hoog genoeg te zijn om winst te maken. Maar het is ook belangrijk om zo min mogelijk leegstand te hebben. Leegstand betekent namelijk enkel kosten!
- Onderhoud woning: Zeker oudere woningen dienen onderhouden te worden en dat brengt de nodige kosten mee zoals het onderhouden van de CV, schilderwerk, keuken en badkamer.
- Servicekosten: Jij bent verantwoordelijk voor het afsluiten van stroom, gas, water en VVE kosten.
Daarnaast heb je ook te maken met de ontwikkeling van huiswaarde. De afgelopen jaren zijn deze ontzettend snel gestegen en zit daar misschien nog wel het meeste rendement in. Zo was de gemiddelde woningprijs in 2015 nog €248.300 nu in 2021 €417.00. Een groei van 68% in zes jaar tijd!
